どうしても困った時に使いたい解決策！任意売却に関する基礎知識をくわしく紹介

任意売却は住宅ローンの支払いをすでに延滞している状況にあって、相場に近い価格での売買契約の成約を模索しながら、同時に金融機関との間で住宅ローンの残債務の在り方について合意する一連の取引を指します。すでに金融機関は裁判所に差し押さえの申し立てと登記を経由していることが想定されます。そのまま放置していると裁判所の競売が完結してしまうので、任意売却を成功させる解決策としては一刻も早く、専門家のサポートの元任意売却に乗り出すことにつきます。

任意売却はどのような仕組みなのか

任意売却とは、不動産ローンの返済が完了していない住宅等を売却することをいいます。その目的は、もちろん売却代金を残債に充当することです。 このように聞くと、一般の不動産売却と何ら異なるところがないように感じられますが、基本的なしくみの部分で相違があります。それは、売却代金によってローンを完済できるかどうか不確かな場合であっても、あえて売却を行うという点です。 一般的な不動産取引の場合、ローンがまだ返済中の場合は完済できる見込みがなければ金融機関等の債権者が抵当権を解除してくれません。そのため、そのままの形では売ることができません。 これに対して任意売却では、売却代金によってローンの完済が難しい場合であっても、債権者の同意が得られれば物件を売ることができます。つまり、このままでは返済を続けることが困難になって貸し倒れが発生してしまうなどの事情がある場合、少しでも残債を減らす手段として活用されるわけです。

住宅ローンの返済ができないときに使う任意売却

住宅ローンの返済ができなくなってしまったときに使える手段はいくつかありますが、そのなかでも有力なものに任意売却が挙げられます。任意売却というのは、債権者である銀行などの同意のもとで、債務者である住宅の持ち主が自主的に物件を売却して、その売却代金をもって残債の支払いに充当することをいいます。このような手段を取らずにいつまでも住宅ローンの返済がとどこおったままであると、銀行側は裁判所に申し立てて競売を行い、みずから債権回収に乗り出すのがふつうです。競売では住宅の価格は入札により決定されますので、客観的にみた不動産の価値よりも極端に低い価格で落札されてしまうことが少なくはありません。その結果として任意売却の場合よりも、残債の穴埋めに使える金額は泣く泣くなりますので、いつまでたっても債務の弁済が終わらないことになってしまいます。任意売却は一般的な不動産売却と方法的にそれほど変わりはありませんので、高値での売却も期待されるところです。

任意売却は債権者の同意が必要な理由

任意売却とは、相場に近い価格での売買契約の成約を模索しながら、同時に金融機関との間で住宅ローンの残債務の在り方について債務整理などを交渉する一連の取引のことを指します。任意売却の前提として、金融機関などの債権者の同意が必要となっています。その同意が必要なのは、金融機関にとって裁判所主催の競売を利用するのか、任意売却に同意するのかを選択してもらう必要があるからです。裁判所主催の競売では、市場の相場の三割未満での価格で落ち着くのが一般的です。つまり裁判所の競売では、抵当権などの担保権の優先弁済効力のメリットを享受できるのは確かですが、債権回収の観点からすると必ずしも満足できる結果に落ち着くとはいえません。加えて住宅ローンでは特約事項として、金融機関の同意なく第三者に売却することができないとさているのが一般的です。そのため相場の三割以上の価格で処分できる見込みが立てば、任意売却に同意してくれる金融機関も出てきます。

任意売却にかかる基本的な費用とは？

任意売却とは相場に近い価格での売買契約の成約を目指して行動すると同時に、金融機関との間で住宅ローンの残債務の処遇について交渉して同意するまでの一連の取引のことを指します。任意売却では不動産会社と専門職が関与するので、それらの点で費用がかかるのが、通常の不動産取引とは異なる特徴です。 まず不動産会社ですが、不動産買取で対応することが多いので仲介手数料は発生しません。仲介売買では不動産会社に売買価格に対して3％+6万円の成功報酬が必要なことを踏まえると、この点のコストは抑えることができます。 金融機関との間で住宅ローンの残債務の処遇を決めるのは、主に弁護士の業務になります。弁護士に支払う着手金や成功報酬なども別途必要な費用です。任意売却では最終的に、所有権移転登記と抵当権抹消登記が必要です。これらの登記関連業務は司法書士に依頼することになり、任意売却に際しても登録免許税に加えて報酬も発生するわけです。

任意売却と似ている競売の違いとは？

任意売却と競売は、ともに住宅ローンの支払いがとどこおった場合に債務を解消するための手段として用いられますが、その実態は大幅に異なっています。まずは競売ですが、これは住宅ローンの債権者にあたる銀行などが、債権回収のために裁判所への申し立てをして強制的に行うものであり、基本的に入札によってその価格が決まってくるため、かなり低い価格で落札されてしまうことが少なくありません。強制的に家から追い出された上に、住宅ローンの残りの債務も低い落札額では完全に解消されないおそれもあるため、できれば避けたい方法です。これに対して任意売却は、債務者のほうが自発的に家を売却して、その売却代金をもって住宅ローンの残りの債務を解消しようとするものです。もちろん抵当権を設定している債権者や連帯保証人となっている親族などの同意をあらかじめ得ておく必要はあるものの、一般的な不動産売却とそれほど変わりませんので、場合によっては高値で売れることが期待されます。

任意売却はいつまでに終わらせる必要があるか

任意売却は、借金や債務の返済に苦しむ債務者が財産を手放す手段の一つです。売却には様々な要因が影響し、迅速に終わらせる必要があります。任意売却は債務者の経済的な状況を改善するための手続きであり、経済的な負担を減らすために早急に進める必要があります。 さらに多くのプロセスが含まれます。売却物件の査定、買い手の探索、交渉、契約締結、そして最終的な所有権の移転手続きなど、時間を要する作業が数多くあります。それらの手続きは、状況によっては数か月以上かかることもあります。そのため、迅速に売却を進めることで、債務者が新たな負担を避けることができます。 任意売却のスピードは物件の市場価値にも影響します。不動産市場は常に変動しており、時間が経つにつれて物件の価値が変わる可能性があります。早急に売却を完了させることで、より良い価格で売却するチャンスを高めることができます。 債務者が売却を怠ると、債権者からの厳しい取り立てが行われる可能性も考えられます。任意売却は債務者と債権者の合意に基づく手続きですが、時間をかけずに進めない場合、強制的な手段による取り立てが行われることもあります。

任意売却は債権者との交渉が重要なわけ

任意売却が必要な状況とはどのような場合でしょうか。多いのが住宅ローンの返済が難しくなった時です。突然の病気や解雇、様々な理由により返済が難しくなることがあります。一時的な問題であれば、金融機関と相談して毎月の返済額の減額や期間の延長で対処することが可能です。しかし、それでも難しい場合は債権者である銀行と交渉が必要になってきます。競売になってしまいますと売却時の金額がかなり安くなりますので、最悪のケースとして家を出た後もローンの返済が残ります。それで、少しでも高く売って借金を減らすために任意売却を選択する方がいいのです。もちろん、すぐ売れるとは限りませんし自分の希望額で売却できるとは限りません。そのため、債権者との交渉が必要であり早めに行う方がいいのです。せっかく買ったマイホームを手放すのは残念な事かもしれませんが、今後の生活のことを考えることも大事です。少しでも早く借金を返済することが大切でしょう。

任意売却でも債務が帳消しにならない時の対策

突然のリストラや病気などがもとで定期的な収入が得られなくなり、住宅ローンの返済がとどこおりがちになった場合には、任意売却を通じて得られた売却代金を、残りの債務の弁済に充当する方法があります。任意売却は債権者にあたる銀行などの同意を得た上で、現在住んでいる家を売り払う方法ですが、そのこと自体で債務を帳消しにする効果があるわけではありません。任意売却はあくまでも債務を弁済するための手段に過ぎませんので、もしも売却代金が残りの債務の金額に足りなかった場合には、引き続き返済の義務からは逃れられないことになります。地道に今後とも返済を続けていくことがもっともスタンダードな方法ではあるものの、やはり生活が苦しく従来どおりの金額では返済困難なこともあるはずです。もちろん任意売却をした以上は、債権者も家計の状況について理解を共有していることを前提に、たとえば返済期限を先延ばしとし、毎月の返済額を少なくしてもらえるように交渉するなどの対策が考えられます。

任意売却ではなく債権譲渡という考え

任意売却とは、住宅ローンの毎月の支払いがすでに延滞している状況にあって相場に近い価格での売買契約成約の可能性を模索しながら同時に金融機関との間で残債務の処遇について交渉して妥決する一連の取り組みのことです。任意売却の対象になっているというのは、金融機関からみれば貸し倒れ引当金を計上するべき不良債権や要注意債権として、すでに焦げ付き状態にあることを意味します。不良債権を処理する方法には、債権自体を安値で売却して専門の事業会社に債権譲渡という形で処分する方法も想定されます。債権譲渡とは、住宅ローンなどのような債権の帰属自体を変更して第三者に売却するという取引のことです。この取引をすることで、債権を担保するために設定されている抵当権も併せて移転することになります。金融機関とすれば満額を回収することをあきらめているので、譲渡する金額も相当低額になります。他方で経理上迅速に処理できるため、任意売却を想定する状況では金融機関が実行する余地があるわけです。

任意売却をしたことによる不都合はあるか？

住宅ローンが返済できなくなって滞納が続き、債権者からマイホームを競売にかけられてしまうおそれが生じている場合、任意売却は状況を有利に進める上で最適な手段のひとつといえます。
しかし任意売却も万能の解決方法というわけではなく、いくつか不都合な点がないわけではありません。
そうしたことを踏まえながら、目前に迫った問題の解決に向けて、どのように行動するかを慎重に判断すべきでしょう。
たとえば任意売却はすべてのケースで可能なわけではなく、事前に債権者にあたる銀行や、住宅ローンの連帯保証人となっている親族などの同意を得る必要があり、人によってはそのハードルが高く感じられる場合もあるはずです。
また基本的には競売を阻止するための手段ですので、債権者が競売の方針を決める前に、迅速に公道しなければならないことも挙げられます。
すなわち任意売却を請け負ってくれる不動産会社も探さなければなりませんし、引っ越しの作業などもあわただしくなるのがふつうです。

任意売却に至る前に銀行に相談しておく

不動産や財産を任意売却する際には、銀行に相談しておくことが重要です。
慎重な計画を立てることができます。
まず任意売却の適切な方法や手続きについて専門家からアドバイスを受けることができます。
銀行は不動産市場の動向や詳細な情報を持っており、売却のタイミングや価格設定について貴重な情報を提供してくれるでしょう。
売却に伴う諸費用や税金などの負担を理解することができます。
これにより、売却後に予期せぬ負担に直面することを防ぐことができます。
さらに任意売却の代替手段やローンのリストラクチャリングなどの選択肢についても提案してくれるかもしれません。
これによって、売却を回避する方法や財務的な負担を軽減する方法を見つけることができるかもしれません。
加えて信用を築く良い機会でもあります。
将来的な資産運用や金融取引において、信頼関係があると有利な条件での取引ができる可能性が高まります。
不動産や財産の任意売却に至る前に相談しておくことは賢明な選択です。
専門家のアドバイスを得ることで、より計画的でスムーズな売却手続きを進めることができるだけでなく、将来の財務計画においても有利な立場を築くことができるでしょう。

任意売却はマンションの管理費も精算できる

マンションの管理費も精算できるのは、任意の売却を検討している人々にとって魅力的な点の一つです。
多くの人が生活している共同住宅では、共有部分の維持や管理にかかる費用として費用が必要となります。
これには、エレベーターの点検や清掃、共用スペースの維持などが含まれます。
これはマンションの質を維持するために欠かせない費用であり、快適な共同生活を送る上で重要な役割を果たしています。
しかし転居やライフスタイルの変化により、一部の住民が任意売却を選択することがあります。
このような場合、心配なのが費用の精算です。
しかしながら、多くの不動産業者や売却支援サービスが、任意売却において費用の精算を行っているのです。
任意の売却を希望する住民は、売却先の業者との契約において、管理費の精算に関する話し合いを行います。
この際、売却時点までの期間や未納分の有無、精算の方法などが明確に取り決められるでしょう。
売却に伴う手続きや書類の作成なども、専門家がサポートしてくれるため、安心して任意売却を進めることができるのです。
こうして、任意売却を選択した場合でも、未払いなどによるトラブルを避けることができるのです。
さらに売却額が精算に充てられることで、売主にとってもメリットが生まれます。

任意売却後の賃貸契約で住み続ける方法

住宅ローンの支払いが困難になるなどして任意売却を選んだ場合、通常はもともと所有していたマイホームからの立ち退きを迫られることになります。
任意売却によってマイホームの所有者の名義が他人に移った以上、それは当然の話です。
しかし、なかにはこれまでの家に愛着があってできるだけ離れたくない場合や、室内の残置物が多く引っ越しの作業をする上でかなりの時間がかかり引き渡しができない場合などもあるはずです。
こうした場合には、新しく所有者となった人との交渉の上で、引き続き賃貸契約をして同じ家に住み続ける方法があります。
この方法にはリースバックという名称が使われますが、任意売却により所有者ではなくなるものの、ふつうのアパートやマンションのような賃貸物件と同じ感覚で住む権利を手に入れることができるので安心です。
もちろん購入した相手がみずから居住を希望している場合はこの方法が使えませんが、投資目的であれば意外と同意してもらえる可能性があります。

任意売却と自己破産をセットで考える

任意売却と自己破産の関連性について考えると、個人や事業者にとって大切な財務戦略が浮かび上がってきます。
任意売却というのは、債務返済に苦しむ個人や事業者が、自ら保有している不動産や資産を売却する手段のことを言います。
これにより、債務の返済や経済的に難しい状況から脱出する道を模索することが可能です。
この方法は競売よりも所有者のコントロールがあるため、債権者との交渉を通じて債務の一部を解消する方法として利用されます。
また一方で、自己破産というのは個人や事業者が、債務を返済する能力がないときに法的手続きを経て借金を免除される手段のことを言います。
これにより過去に作ってしまった債務をリセットすることができますが、信用評価や将来の財務活動に影響を及ぼす可能性もあるようです。
これらをセットで考えるのは、状況に応じて最適な戦略を選択と言えるでしょう。
例えば一部の資産を売却し、その資金を使って債務の一部を返済することで、回避や影響の緩和が可能になります。
逆に、債務が返済不可能なまでに膨らんでいる場合、このような方法を検討することで再出発の機会を得ることができるかもしれません。
ただし、法的および財務の専門家の助言を得ることは非常に重要です。